Como Funciona o Reajuste de Aluguel no Brasil: Guia Completo 2026

O reajuste de aluguel é um dos temas mais discutidos entre proprietários e inquilinos no Brasil. Saber como ele funciona, quais são os direitos de cada parte e como calcular corretamente o novo valor é fundamental para evitar conflitos e garantir que o contrato seja cumprido de forma justa.

Neste guia completo, explicamos tudo o que você precisa saber sobre o reajuste de aluguel no Brasil, com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e nas práticas mais comuns do mercado imobiliário.

O que é o Reajuste de Aluguel?

O reajuste de aluguel é a correção monetária aplicada ao valor do aluguel após um período determinado, geralmente de 12 meses. Seu principal objetivo é manter o poder de compra do proprietário diante da inflação, ou seja, garantir que o valor recebido pelo imóvel não perca valor real ao longo do tempo.

Sem o reajuste, um aluguel de R$ 1.500 reais hoje valeria significativamente menos em termos reais daqui a alguns anos, prejudicando o proprietário. Por outro lado, reajustes abusivos ou calculados de forma incorreta prejudicam o inquilino.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991) é a principal lei que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Em relação ao reajuste, ela estabelece regras claras:

• Periodicidade mínima de 12 meses: o reajuste só pode ser aplicado após pelo menos 12 meses da data de início do contrato ou do último reajuste. Reajustes mais frequentes são ilegais.
• Índice definido em contrato: o contrato deve especificar qual índice será usado para o reajuste. Não é possível mudar o índice unilateralmente durante a vigência do contrato.
• Proibição de reajuste por moeda estrangeira: é proibido indexar o aluguel ao dólar ou qualquer moeda estrangeira.
• Livre negociação após 3 anos: após 3 anos de contrato, o proprietário pode pedir revisão judicial do aluguel caso o valor esteja muito defasado em relação ao mercado, independentemente do índice contratual.

Quais Índices São Usados no Reajuste?

Os contratos de aluguel podem prever diferentes índices de correção. Os mais comuns no Brasil são:

IGP-M: o índice tradicional dos aluguéis

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), calculado pela Fundação Getulio Vargas, foi durante décadas o índice padrão dos contratos de aluguel no Brasil. Ele mede a variação de preços em três setores: atacado (60% do peso), construção civil (30%) e varejo (10%).

Por ser influenciado principalmente pelo atacado e pelos preços de commodities internacionais, o IGP-M pode variar bastante — às vezes acima da inflação sentida pelo consumidor comum. Isso gerou polêmica especialmente em 2020 e 2021, quando o índice disparou acima de 30% ao ano, gerando reajustes insustentáveis para muitos inquilinos.

IPCA: a alternativa que cresce em popularidade

O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE, mede a inflação efetivamente sentida pelas famílias brasileiras. Por isso, muitos especialistas e inquilinos preferem o IPCA como índice de reajuste, argumentando que ele reflete melhor a realidade econômica das pessoas.

Desde 2020, com os episódios de IGP-M muito elevado, tornou-se comum renegociar contratos trocando o IGP-M pelo IPCA. Hoje, muitos novos contratos já são firmados com o IPCA como índice de correção.

Como é Calculado o Reajuste na Prática?

O cálculo do reajuste de aluguel é simples mas exige atenção aos detalhes. O método mais comum é a variação acumulada do índice no período de 12 meses imediatamente anteriores à data de reajuste.

Passo a passo do cálculo:

1. Identifique o índice previsto no contrato (ex: IGP-M)
2. Determine o período de 12 meses: do mês de competência do contrato até o mês anterior ao reajuste
3. Some as variações mensais do índice nesse período (ou use o fator acumulado)
4. Multiplique o aluguel atual pelo fator de reajuste

Exemplo prático:

Suponha que seu aluguel é de R$ 2.000 e o contrato prevê reajuste anual pelo IGP-M. Se o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses foi de 4,5%, o cálculo é:

• Fator de reajuste: 1 + 4,5% = 1,045
• Novo aluguel: R$ 2.000 × 1,045 = R$ 2.090
• Aumento: R$ 90 por mês

Quando o Proprietário Pode Aplicar o Reajuste?

O reajuste deve ser aplicado na data aniversária do contrato, ou seja, um ano após a assinatura (ou um ano após o último reajuste). O proprietário geralmente notifica o inquilino com antecedência, indicando o novo valor e o índice aplicado.

É uma boa prática que tanto proprietário quanto inquilino façam o cálculo de forma independente para conferir se o valor cobrado está correto. Erros de cálculo — para mais ou para menos — acontecem com mais frequência do que se imagina.

O Inquilino é Obrigado a Aceitar o Reajuste?

Se o reajuste foi calculado corretamente conforme o índice previsto em contrato, o inquilino é obrigado a aceitar o novo valor. Recusar o reajuste correto pode caracterizar infração contratual e levar ao processo de despejo por falta de pagamento.

No entanto, o inquilino não é obrigado a aceitar se:

• O reajuste for aplicado antes de completar 12 meses
• O índice usado for diferente do previsto no contrato
• O cálculo estiver errado
• O proprietário tentar cobrar um percentual acima do índice acordado

O que Fazer se o Reajuste Estiver Errado?

Caso você identifique um erro no reajuste cobrado, o primeiro passo é comunicar ao proprietário (ou à imobiliária) de forma amigável, apresentando seu próprio cálculo como referência. Na maioria dos casos, o erro é corrigido sem maiores problemas.

Se não houver acordo, o inquilino pode:

1. Buscar mediação pelo Procon da sua cidade
2. Entrar com ação no Juizado Especial Cível para valores menores
3. Contratar um advogado especializado em direito imobiliário para casos mais complexos

Posso Negociar o Índice com o Proprietário?

Sim! Nada impede que as partes negociem livremente o índice de correção antes de assinar o contrato. Da mesma forma, durante a vigência do contrato, proprietário e inquilino podem de comum acordo substituir o índice por outro, desde que fique registrado em um aditivo contratual.

Essa negociação é comum em períodos de índices muito elevados. Durante a crise do IGP-M em 2020-2021, muitos proprietários aceitaram aplicar o IPCA no lugar do IGP-M para manter bons inquilinos e evitar vacância.

Revisão de Aluguel a Cada 3 Anos

A Lei do Inquilinato permite que, após 3 anos de contrato, qualquer das partes solicite revisão judicial do valor do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado. Isso é diferente do reajuste pelo índice — aqui, o valor pode ser tanto aumentado quanto reduzido, dependendo do que o mercado imobiliário local indicar.

Na prática, essa revisão é pouco comum e geralmente ocorre quando há grande defasagem entre o valor contratual e os valores praticados na região.

Dicas Importantes para Proprietários e Inquilinos

Para proprietários:

• Sempre especifique o índice de reajuste no contrato, sem deixar margem para dúvidas
• Notifique o inquilino com antecedência (ao menos 30 dias) sobre o reajuste
• Apresente o cálculo detalhado junto com a notificação
• Mantenha os comprovantes das variações do índice

Para inquilinos:

• Leia com atenção o contrato antes de assinar, especialmente a cláusula de reajuste
• Anote a data de aniversário do contrato e calcule o reajuste antecipadamente
• Guarde todos os recibos de pagamento de aluguel
• Se o reajuste parecer errado, confira usando uma calculadora confiável com dados oficiais

Conclusão

O reajuste de aluguel é um processo regulamentado por lei e que, quando aplicado corretamente, protege tanto o proprietário quanto o inquilino. Conhecer seus direitos e saber como calcular o reajuste de forma precisa é essencial para manter uma relação locatícia saudável e evitar conflitos.

Use sempre fontes oficiais para verificar os índices (Banco Central, IBGE, FGV) e, em caso de dúvida, consulte nossa calculadora gratuita ou um profissional especializado.

Este artigo tem caráter informativo e não constitui consultoria jurídica. Para orientações específicas sobre seu contrato, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.