IGP-M vs IPCA: Qual Índice Escolher no Contrato de Aluguel?

Na hora de assinar um contrato de aluguel, uma das decisões mais importantes — e muitas vezes ignorada — é a escolha do índice de reajuste. O índice escolhido define como o aluguel vai variar ao longo do tempo e pode representar uma diferença significativa no bolso do inquilino e na rentabilidade do proprietário.

Os dois índices mais utilizados no mercado imobiliário brasileiro são o IGP-M e o IPCA. Mas qual é o melhor? Neste artigo, explicamos as diferenças, vantagens e desvantagens de cada um para ajudar você a fazer a escolha certa.

O que é o IGP-M?

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e divulgado no final de cada mês. Ele surgiu em 1940 e, durante décadas, foi praticamente o único índice disponível para contratos de locação no Brasil.

O IGP-M é composto por três subíndices com pesos diferentes:

• IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): 60% do peso — mede variações de preços no atacado, incluindo produtos agropecuários e industriais
• IPC (Índice de Preços ao Consumidor): 30% do peso — mede variações de preços de bens e serviços para famílias com renda de 1 a 33 salários mínimos em São Paulo e Rio de Janeiro
• INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): 10% do peso — mede variações de custos na construção civil

O grande peso do setor atacadista (60%) é o que torna o IGP-M diferente dos demais índices. Preços de commodities internacionais, variação cambial e matérias-primas influenciam fortemente o resultado.

O que é o IPCA?

O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e é considerado o índice oficial de inflação do Brasil. É com base no IPCA que o Banco Central define a política monetária do país.

O IPCA mede a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços consumidos por famílias com renda mensal de 1 a 40 salários mínimos, residentes em regiões metropolitanas das principais cidades brasileiras. Ele abrange grupos como:

• Alimentação e bebidas
• Habitação (incluindo aluguel e condomínio)
• Artigos de residência
• Vestuário
• Transportes
• Saúde e cuidados pessoais
• Despesas pessoais
• Educação
• Comunicação

Principais Diferenças entre IGP-M e IPCA

Histórico Comparativo: IGP-M x IPCA

Para entender a importância da escolha do índice, vale olhar o histórico de variações dos dois indicadores em anos recentes:

Fonte: FGV e IBGE. Valores aproximados para fins ilustrativos.

O ano de 2020 expõe o problema mais crítico do IGP-M: a crise sanitária e a desvalorização do real frente ao dólar fizeram o índice disparar para mais de 23%, enquanto o IPCA ficou em 4,5%. Isso significa que quem tinha aluguel reajustado pelo IGP-M viu o valor praticamente dobrar em relação ao que aconteceria com o IPCA.

IGP-M Negativo: O Que Acontece?

Ao contrário do que muita gente pensa, o IGP-M pode ficar negativo em alguns meses, indicando deflação no atacado. Quando isso acontece, o aluguel pode tecnicamente ser reduzido se o contrato usar o acumulado de 12 meses e o resultado for negativo.

Na prática, isso é relativamente raro e os contratos geralmente preveem que o aluguel não pode ser reduzido (ou seja, o reajuste mínimo é zero). Mas é importante verificar o que diz o seu contrato.

Qual Índice é Mais Vantajoso?

Não existe uma resposta única — depende do momento econômico e da perspectiva de cada parte:

Para o inquilino:

Em geral, o IPCA tende a ser mais vantajoso para o inquilino, pois é mais previsível e controlado pela política monetária. O governo tem metas de inflação que limitam o IPCA, enquanto o IGP-M pode disparar em momentos de crise cambial ou alta de commodities, independentemente do esforço governamental para controlar a inflação ao consumidor.

Para o proprietário:

Historicamente, o IGP-M ficou acima do IPCA na maioria dos anos, o que favorece o proprietário. Porém, nos anos em que o IPCA supera o IGP-M (como aconteceu em 2023), a situação se inverte. A escolha também depende da perspectiva do proprietário sobre o cenário econômico futuro.

E os Outros Índices? INPC, IPCA-E e Selic

INPC

O INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) também é calculado pelo IBGE, mas mede a inflação para famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos. Por focar em renda mais baixa, costuma ser usado como referência para reajustes de salário mínimo, mas também é aceito em contratos de aluguel. Historicamente oscila próximo ao IPCA.

IPCA-E

O IPCA-E é a versão "antecipada" do IPCA, divulgada antes do fechamento do mês. É menos usado em contratos de aluguel e serve mais para estimativas rápidas de inflação.

Selic

A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia, definida pelo Banco Central. Seu uso em contratos de aluguel é muito raro e não recomendado, pois pode oscilar muito conforme a política monetária.

Como Negociar o Índice no Contrato?

Antes de assinar, é totalmente possível — e recomendável — negociar o índice de reajuste. Algumas dicas práticas:

• Pesquise o histórico recente dos índices: verifique como cada um se comportou nos últimos 3 a 5 anos
• Considere o prazo do contrato: em contratos longos (3+ anos), a escolha do índice tem impacto financeiro muito maior
• Calcule cenários: simule como ficaria o aluguel em cada índice considerando diferentes cenários econômicos
• Renegocie se necessário: se o índice atual do seu contrato estiver gerando reajustes muito altos, converse com o proprietário sobre a possibilidade de troca por aditivo contratual

Posso Trocar o Índice no Meio do Contrato?

Sim, desde que ambas as partes concordem. A troca de índice deve ser formalizada por meio de um aditivo contratual, assinado por proprietário, inquilino e, se houver, pela imobiliária mediadora. Recomenda-se reconhecer a firma em cartório para maior segurança jurídica.

Nenhuma das partes pode, unilateralmente, mudar o índice estabelecido no contrato original. Qualquer tentativa de reajuste usando índice diferente do contratado sem anuência da outra parte é passível de contestação.

Conclusão: IGP-M ou IPCA?

Para a maioria dos novos contratos, o IPCA tem se mostrado uma opção mais equilibrada para ambas as partes. Ele é mais estável, previsível, oficial e reflete melhor a realidade econômica das famílias brasileiras. Já o IGP-M, por ser fortemente influenciado pelo dólar e commodities, pode gerar surpresas desagradáveis — especialmente para o inquilino — em períodos de crise cambial.

O mais importante é que o índice escolhido esteja claramente descrito no contrato, que as partes entendam como ele funciona e que o cálculo do reajuste seja feito sempre com base em fontes oficiais.

Este artigo tem caráter informativo e não constitui consultoria jurídica ou financeira. Para orientações específicas, consulte um profissional especializado.